San Pedro — panorama actual
- Mediana de venta
- $257,810 Alquiler $1,135/mes de mediana
- Listings activos
- 4.612 408 nuevos · 12 inactivos en 30d
- Dispersión de precios (venta)
- 205.9% coef. de variación (homogeneidad)
- Recortes de precio
- 8.58% recorte mediano 9.7%
- Inventario estancado
- 0% de los retirados, >1 año publicado
- Cambio precio 30d
- 0% precio mediano anunciado
- Reapariciones
- 3.6% avisos activos que volvieron tras darse de baja (6m)
- Rotación (churn)
- 9.1% entradas + salidas sobre el inventario
- Temperatura del mercado
- Frio Favorable para compradores
Última actualización: 24 de agosto de 2026
Urbanizaciones: mediana de venta y alquiler
| Urbanizaciones | Mediana venta (USD) | Mediana alquiler (USD) | Listings activos |
|---|---|---|---|
| Avenida La Colina, Colinas de Santa Mónica, Caracas, San Pedro | $432,500 | $4,475 | 8 |
| Calle Cristóbal Rojas, Santa Mónica, Caracas, San Pedro | $3,500,000 | $3,900 | 5 |
| Avenida María Teresa Toro, Las Acacias, Caracas | — | $375 | 4 |
| Avenida Presidente Medina, Las Acacias, Caracas, San Pedro | $147,000 | — | 3 |
| Autopista Valle - Coche, Los Chaguaramos, Caracas, San Pedro | $120,000 | — | 1 |
| Autopista Valle - Coche, Valle Abajo, Caracas, San Pedro | $975,000 | — | 1 |
| Avenida América, Valle Abajo, Caracas, San Pedro | — | $600 | 1 |
| Avenida Arturo Michelena, Santa Mónica, Caracas, San Pedro | — | $3,000 | 1 |
| Avenida El Estadium, Colinas de Santa Mónica, Caracas, San Pedro | — | $1,300 | 1 |
| Avenida El Estadium, Los Chaguaramos, Caracas, San Pedro | $230,000 | — | 1 |
| Avenida Neverí, Colinas de Santa Mónica, Caracas, San Pedro | — | — | 1 |
| Avenida Zuloaga, Los Rosales, Caracas, Libertador | — | — | 1 |
Mercado acelerandose
Índice de inversión
Qué tan atractiva es San Pedro para invertir, 0-100: liquidez + rentabilidad de alquiler + momentum de precios + homogeneidad. Calculado sobre 4.483 avisos activos en 11 segmentos · momentum sobre variación mensual (histórico anual en construcción).
- Liquidez54d · 26.4 pts · n=1.494
Mediana de días hasta salir del mercado (absorción)
- Rentabilidad4,9% · 8.9 pts · n=3.838
Yield bruto anualizado de alquiler
- Momentum+0.0% · 9.8 pts · n=4.375
Variación del precio mediano de oferta vs baseline
- HomogeneidadCV 144% · 8.2 pts · n=4.454
Dispersión de precios (CV) — menor = más fácil de tasar
Los componentes sin muestra suficiente se excluyen y el peso se redistribuye (nunca puntos neutrales). Metodología en /metodologia.
El premium por característica
Cuánto más (o menos) por m² piden los apartamentos en venta CON cada característica vs sin ella en San Pedro. Es un delta sobre avisos activos (no una tasación).
| Característica | Premium | Con / sin (USD/m²) | Muestra |
|---|---|---|---|
| Piscina | +64% | $1,705 / $1,040 | 43 / 505 |
| Vista panorámica | -18% | $882 / $1,080 | 122 / 426 |
| Amoblado | +16% | $1,216 / $1,048 | 117 / 431 |
| Parrillera | +15% | $1,197 / $1,040 | 65 / 483 |
| Aire acondicionado | +13% | $1,166 / $1,027 | 148 / 400 |
| Agua caliente | +8% | $1,127 / $1,040 | 130 / 418 |
Distribucion por tipo
| Tipo | Operacion | Propiedades | Precio promedio | Precio mediano |
|---|---|---|---|---|
| Apartamento | Venta | 1205 | $203,404 | $130,000 |
| Local Comercial | Alquiler | 898 | $2,280 | $1,025 |
| Casa | Venta | 877 | $444,546 | $300,000 |
| Local Comercial | Venta | 698 | $714,889 | $350,000 |
| Apartamento | Alquiler | 270 | $1,481 | $850 |
| Terreno | Venta | 190 | $857,093 | $210,000 |
| Otro | Venta | 181 | $1,098,295 | $437,500 |
| Oficina | Alquiler | 75 | $932 | $600 |
| Casa | Alquiler | 70 | $3,585 | $2,900 |
| Galpón | Venta | 41 | $1,563,725 | $1,125,000 |
| Townhouse | Venta | 30 | $238,397 | $220,000 |
| Oficina | Venta | 27 | $264,222 | $70,000 |
| Galpón | Alquiler | 24 | $5,260 | $4,250 |
| Otro | Alquiler | 11 | $5,503 | $2,500 |
| Anexo | Alquiler | 9 | $721 | $675 |
| Terreno | Alquiler | 3 | $5,067 | $3,500 |
| Townhouse | Alquiler | 2 | $1,215 | $1,215 |
| Penthouse | Venta | 1 | $130,000 | $130,000 |
Rango típico en San Pedro
50% central del mercado (P25–P75). Los inmuebles fuera de este rango son outliers.
Precio de venta
$139,744 — $486,525
Precio por m² (venta)
$646 — $1,469
Días en mercado
32 — 75 días
Propiedades destacadas
$7,900,000
Casa (Duplex) en Venta en Lomas de Las Mercedes, Distrito Metropolitano
$4,500,000
Apartamento (Multiples Niveles) en Venta en Las Mercedes, Distrito Metropolitano
$1,000,000
Apartamento (Duplex) en Venta en Los Chorros, Distrito Metropolitano
$920,000
Apartamento (Penthouse) en Venta en Colinas de Valle Arriba, Distrito Metropolitano
$820,000
Apartamento (1 Nivel) en Venta en Los Naranjos del Cafetal, Distrito Metropolitano
$750,000
Apartamento (1 Nivel) en Venta en Alto Hatillo, Distrito Metropolitano
Urbanizaciones en San Pedro
Para entender San Pedro
Preguntas frecuentes sobre San Pedro
¿Cuántos inmuebles hay disponibles hoy en San Pedro?
En este momento tenemos 4.612 inmuebles activos publicados en San Pedro, agregados de RE/MAX Venezuela, Century 21, MercadoLibre y Rent-A-House. El conteo se actualiza varias veces al día y excluye listings duplicados entre portales (los detectamos con un proceso de deduplicación asistido por IA). Solo en los últimos 30 días entraron 408 nuevos al mercado.
¿Cuánto cuesta hoy un inmueble promedio en San Pedro?
La mediana de precios de venta en San Pedro está en $257.810 USD. En alquiler, la mediana ronda $1.135 al mes. Usamos mediana en vez de promedio porque en Venezuela el mercado tiene mucha dispersión: propiedades de lujo en zonas premium pueden inflar el promedio aritmético. La mediana refleja el punto medio del mercado y suele ser más realista para quien busca un inmueble típico. El precio por metro cuadrado de venta promedia $1.289/m² acá.
¿Cuánto vale el metro cuadrado en San Pedro?
El precio promedio del metro cuadrado de venta en San Pedro se ubica en $1.289/m² según los listings activos en nuestra plataforma. Para que tengas referencia, la mediana del Distrito Capital reportada por MercadoLibre y la UCAB en octubre 2025 fue $547/m², con zonas premium como Chacao alrededor de $900/m². Si tu zona promedia muy por encima o por debajo de $547/m², es señal de que estás en un sector de alta o baja demanda relativa.
¿Cuál es la sub-zona más activa de San Pedro?
Entre las sub-zonas con más actividad de San Pedro, Avenida La Colina, Colinas de Santa Mónica, Caracas, San Pedro aparece con frecuencia en los rankings de oferta. La mediana de venta en Avenida La Colina, Colinas de Santa Mónica, Caracas, San Pedro ronda los $432.500 actualmente. La tabla comparativa más arriba en esta página te muestra los precios por sub-zona ordenados — útil si todavía no has decidido en qué punto de San Pedro concentrarte.
¿Es buen momento para comprar en San Pedro?
Nuestro Heat Index clasifica el mercado en San Pedro como "Frio" y actualmente el contexto es favorable para compradores. El indicador combina velocidad de salida del inventario, ritmo de absorción, presión de precios y volumen activo. Si te toca buscar ahora, hay margen para negociar — los listings demoran más en cerrar y los vendedores suelen estar más flexibles.
¿Cómo afectan los cambios políticos recientes los precios en San Pedro?
Tras la transición política de enero 2026, el mercado venezolano vio subidas de 20% a 30% en zonas premium en cuestión de semanas, alimentadas por la diáspora y la expectativa de apertura económica. San Pedro se mueve dentro de esa dinámica nacional, pero la magnitud exacta varía mucho por zona. Es importante entender que muchos de esos precios son publicados, no necesariamente cerrados — hay diferencia entre lo que se pide y lo que efectivamente se paga. Si estás analizando la zona como inversión, conviene mirar la tendencia de los últimos 90 días, no solo la foto de una semana específica.
¿Cómo se calculan estas estadísticas?
Agregamos los listings públicos activos de los cuatro portales mencionados, normalizamos la geografía contra el padrón oficial del INE, deduplicamos cross-portal con un proceso heurístico + IA (Claude Haiku), y calculamos medianas, promedios, días en mercado y Heat Index por zona. Las estadísticas se recalculan todas las noches. Para detalle técnico completo, fórmulas y limitaciones conocidas, mira nuestra página de metodología.
¿Puedo comprar en San Pedro desde el exterior?
Sí. La mayoría de operaciones que cierran en Venezuela hoy son al cash en USD, y una parte significativa son compradores de la diáspora. Vas a necesitar un apoderado de confianza en el país que firme por ti — el poder se otorga ante el consulado venezolano, se legaliza, y debe registrarse en el Registro Subalterno del municipio donde está el inmueble antes de protocolizar. Tras el levantamiento de sanciones OFAC en abril 2026, las transferencias internacionales hacia bancos venezolanos volvieron a ser viables, lo que reduce fricción para wires desde EE.UU., España, Colombia, Argentina y Chile (los principales países emisores).
¿Qué documentos debo verificar antes de comprar?
Antes de firmar la opción de compra, tu abogado debe hacer un estudio de títulos en el Registro Principal correspondiente — la causa número uno de pérdidas en compraventa en Venezuela es comprarle a alguien que no es titular real, o sobre una propiedad con gravámenes no declarados. Pide siempre: título de propiedad original, ficha catastral actualizada, solvencia municipal, solvencia y documento de condominio, comprobantes al día de servicios, liberación de hipoteca registrada (si la hubo), cédula y RIF del vendedor. Si el vendedor "está consiguiendo" alguno de estos, no presiones para firmar antes — esa presión es exactamente donde aparecen las estafas.
¿Qué impuestos y costos hay al cerrar la compra?
En orden de importancia: aranceles SAREN (calculados sobre el valor declarado), timbres fiscales electrónicos, impuesto municipal (varía por municipio), y las cargas tributarias asociadas a la modalidad de pago elegida. La comisión inmobiliaria (3% a 5%) la paga el vendedor por convención del mercado venezolano, no el comprador. Honorarios de abogado del comprador: 1% a 3% del valor de venta. Suma final típica: entre 4% y 7% del precio de venta en costos adicionales sobre el precio del inmueble.