Metodología

2. Frecuencia de actualización

• Discovery diario de nuevos listings: cada portal se rastrea entre las 5:00 y 6:00 AM (hora Venezuela).
• Detección de cambios: un listing existente se vuelve a procesar cuando cambia su content_hash (precio, descripción, imágenes, metadata clave).
• Estadísticas zonales: recalculadas todas las noches en un proceso incremental (workers stats + alerts).
• Listings inactivos: si un listing desaparece de la fuente original durante 3 rastreos consecutivos, se marca como inactivo automáticamente.

3. Normalización geográfica

Los portales escriben las ubicaciones de forma heterogénea (" Caracas", "Distrito Capital", "Distrito Metropolitano", "Caracas, DC" — todas refieren a la misma zona). Resolvemos cada listing contra el padrón INE oficial con un pipeline que aplica:

1. Aliasingde nombres comunes ("Distrito Metropolitano" → "Distrito Capital", "Vargas" → "La Guaira" post-renombre 2019).
2. Resolución jerárquica estado → municipio → parroquia → sector/urbanización, usando tanto el texto declarado como las coordenadas GPS cuando están disponibles.
3. Reverse geocoding por proximidad (PostGIS KNN) para listings con coordenadas pero sin texto de ubicación útil — propaga la zona desde propiedades vecinas previamente resueltas.

Cada propiedad termina con un data quality score (0-100) que combina completitud de campos + nivel de resolución geográfica. El score se muestra en la página interna del agente pero no se usa como factor de ranking público.

4. Deduplicación cross-portal

Una misma propiedad puede aparecer simultáneamente en RE/MAX, MercadoLibre y Rent-A-House. Para evitar mostrarla múltiples veces:

1. Heurísticas determinísticas (precio ± 1%, área ± 2%, misma zona, misma cantidad de habitaciones/baños) marcan candidatos.
2. Validación con Claude API (Haiku) compara descripciones e imágenes para confirmar si son la misma propiedad. La IA puede dar "merge" o "reject" con un nivel de confianza.
3. Revisión manual para casos ambiguos por nuestro equipo de operaciones.

Cuando dos listings se identifican como duplicados, se conserva uno como canónico y los demás se ocultan del search público pero se mantienen accesibles para análisis históricos.

5. Cálculo de estadísticas

Todas las métricas zonales se calculan exclusivamente con listings activos no duplicados (excluimos opt-outs, duplicados y listings inactivos).

• Mediana de precio (USD): mediana, no promedio, para neutralizar el efecto de outliers (ej: un mansion de 5M no distorsiona la mediana).
• Precio por m²: solo calculado cuando el área declarada > 0; mediana del cociente precio/área por listing.
• ICL Score (0-100): indicador de qué tan bueno es el deal de un listing relativo a su zona — combina precio vs mediana, días en el mercado y completitud del listing.
• Heat Index (zonal): temperatura del mercado por zona — combina velocidad de salida, ratio listings nuevos/inactivos y cambio de precio últimos 30 días.
• QoL Score (zonal): quality of life por zona, basado en datos externos (servicios, acceso, seguridad declarada, conectividad). Curado manualmente y revisado trimestralmente.
• IRI (Resilience Index): índice de resiliencia inmobiliaria — qué tan estables son los precios de una zona ante shocks macro (devaluaciones, hiperinflación). Útil para inversionistas defensivos.
• Market Pulse: dashboard agregado nacional que combina indicadores de oferta (nuevos listings, precio mediano) y demanda (eventos de búsqueda, leads).

Los porcentajes de cambio están saturados a ±9999% para evitar que zonas con muy pocas propiedades distorsionen reportes (ej: una zona con solo 2 listings donde uno triplica de precio puede generar un cambio de 50000% que no es señal real).

6. Limitaciones conocidas

• Listings expirados: no siempre detectamos al instante cuándo una propiedad fue vendida o alquilada — depende de cuándo el portal de origen la quita. El gap típico es 3-7 días.
• Cobertura geográfica: la densidad de listings es alta en Distrito Capital, Miranda, Lara, Zulia y Carabobo. Estados con menos actividad inmobiliaria tienen muestras pequeñas y las medianas son menos confiables.
• Precios negociados: los precios mostrados son los publicados. El precio real de cierre suele ser 5-15% inferior. No tenemos visibilidad de transacciones cerradas.
• Calidad declarada: no validamos en sitio el estado real de cada propiedad. La información de habitaciones, m², amenities depende de lo que el agente haya declarado en el portal de origen.

7. Política de opt-out

Si sos propietario y no querés que tu propiedad aparezca, podés solicitar su retiro vía nuestro flujo de Reclamar tu propiedad. El proceso requiere verificación de email y revisión interna (típicamente 24-72h). Una vez aprobado el opt-out, la propiedad queda excluida del search público, del sitemap, de la página individual y de cualquier estadística zonal — quedando solo accesible internamente para auditoría.

Para casos urgentes (data sensible expuesta, fraude, listing apócrifo), escribir directamente a legal@inmueblesconlupa.com con respuesta dentro de 48h.

8. Verificación independiente

Si sos periodista, investigador o académico y querés validar nuestras cifras o solicitar acceso a datasets agregados con fines de investigación, escribir a prensa@inmueblesconlupa.com. Compartimos data agregada (nunca identificable a nivel de propiedad o usuario) con atribución a InmueblesConLupa.com.