Explicamos las 27 métricas que verás en nuestras estadísticas inmobiliarias: qué significan, cómo se calculan y cómo interpretarlas. Todos los precios se muestran en dólares (USD).
Cantidad de avisos únicos que están activos y visibles en este momento. Un mismo inmueble suele publicarse en varias fuentes (RE/MAX, Century 21, MercadoLibre, Rent-A-House) y a veces más de una vez en la misma: lo deduplicamos para contar la propiedad una sola vez. No incluye avisos que ya salieron del mercado.
Cómo se calcula: Cohorte activa + visible del catálogo deduplicado.
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El precio promedio de la selección, en USD. Es ponderado: cada celda (zona o tipo) pesa según su cantidad de avisos, de modo que el promedio refleja el conjunto real de la muestra y no le da el mismo peso a una celda con pocos avisos que a una con muchos. Para una lectura rápida sirve, pero la mediana suele describir mejor el 'precio típico' porque no la mueven los valores extremos.
Cómo se calcula: Media de price_usd ponderada por la cantidad de avisos (sample size) de cada celda.
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El precio por metro cuadrado, en USD. Normaliza el precio por tamaño, así podés comparar un apartamento chico contra uno grande o contra otra zona en igualdad de condiciones. Es la métrica más comparable entre zonas. Solo se calcula sobre avisos que declaran un área confiable.
Cómo se calcula: price_usd ÷ area_m2 sobre los avisos con área válida.
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El valor central de los precios en USD: si ordenaras todos los avisos de menor a mayor, la mediana es el del medio. A diferencia del promedio, no la mueven unos pocos inmuebles de lujo (o muy baratos), por eso describe mejor el 'precio típico' de la selección.
Cómo se calcula: Percentil 50 (PERCENTILE_CONT(0.5)) de price_usd sobre la cohorte. En los totales nacionales se combinan las medianas de cada zona.
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Los percentiles dividen el mercado en franjas. El P25 es el precio por debajo del cual está el 25% más económico; el P75, el valor por debajo del cual está el 75% (es decir, solo el 25% más caro lo supera). Entre P25 y P75 vive la mitad central del mercado: el rango donde se concentran los precios 'normales'. Sirve para ubicar si un inmueble es barato, típico o caro para su zona.
Cómo se calcula: PERCENTILE_CONT(0.25) y PERCENTILE_CONT(0.75) de price_usd. Puede venir de un matview mensual; mostramos la fecha del corte cuando aplica.
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El coeficiente de variación mide qué tan dispersos están los precios alrededor de su promedio, en términos relativos (es un %, no depende de la moneda ni del nivel de precio, así que se compara entre zonas). Una dispersión baja indica una zona homogénea — inmuebles parecidos, fácil de tasar y de comparar. Una dispersión alta señala una zona heterogénea (mezcla de productos o de calidades), donde una tasación por promedio es menos confiable y conviene mirar el inmueble puntual.
Cómo se calcula: Coeficiente de variación = desviación estándar poblacional ÷ promedio, en %, sobre la cohorte activa con precio. Entre tipos/zonas se combina con la varianza poblacional exacta (pooling), no promediando coeficientes. Se oculta cuando la muestra es chica (N<30).
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Cuántos avisos únicos se activaron en el mercado en los últimos 30 días — altas nuevas más reactivaciones de avisos que habían salido y volvieron. Es una señal de oferta: cuando sube de forma sostenida, hay más inmuebles entrando; cuando cae, la oferta se enfría.
Cómo se calcula: Avisos con fecha de activación dentro de la ventana de 30 días (una reactivación resetea esa fecha).
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Cuántos avisos salieron del mercado en los últimos 30 días, porque la propiedad se vendió/alquiló o el aviso se retiró. Junto con 'Nuevos en 30 días' da una idea de qué tan rápido rota el inventario de una zona.
Cómo se calcula: Avisos desactivados de sus fuentes en la ventana de 30 días (medido por recencia de descubrimiento).
Relacionado: Nuevos en 30 días, Absorción, Días en mercado (absorción)
La velocidad de absorción de la zona: la mediana de días que un aviso estuvo publicado antes de salir de su fuente (medido sobre los avisos que ya se retiraron). No es 'tiempo de venta' — agregamos publicaciones de portales, no transacciones cerradas, así que mide cuánto tarda un aviso en desaparecer (se haya colocado o retirado). Menos días sugiere demanda que rota rápido; más días, inventario que tarda en moverse (mercado más lento o precios por encima de lo que el comprador convalida).
Cómo se calcula: Mediana de los días publicados (cap 365) de los avisos ya retirados de la selección — el lapso se congela cuando el aviso sale de su fuente. En cada ficha individual mostramos en cambio la antigüedad del aviso activo (días desde que lo vimos por primera vez).
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La 'cola larga' de la absorción: entre los avisos que ya se retiraron de su fuente, qué proporción había estado publicada más de un año antes de salir. Es la contracara de los Días en mercado (que miden la mediana, el caso típico): un valor alto señala una zona donde una parte de la oferta se queda colgada mucho tiempo — mercado ilíquido o precios crónicamente por encima de lo que el comprador convalida. No es inventario activo ni 'invendible': agregamos publicaciones de portales, no transacciones, así que 'estancado' significa que el aviso persistió mucho en la fuente, no que el inmueble no se pueda vender.
Cómo se calcula: Sobre la cohorte de avisos ya retirados (con su lapso congelado), el % cuyo tiempo publicado superó los 365 días. Entre tipos de inmueble y zonas se combina sumando los conteos subyacentes (no promediando porcentajes). Se oculta cuando la muestra de avisos retirados es chica (N<20).
Relacionado: Días en mercado (absorción), Absorción, Salidas en 30 días
Mide la presión de precios de la zona a partir de las bajadas registradas: qué porcentaje de los avisos activos ya recortó el precio al menos una vez, la magnitud típica de ese recorte (en %), y cuánto tarda, típicamente, en llegar el primer recorte desde que vimos el aviso. Una tasa alta o un primer recorte rápido sugieren un mercado blando o avisos publicados por encima de lo que el comprador convalida; pocas bajadas, precios que se sostienen.
Cómo se calcula: Sobre la cohorte activa con precio: % de avisos con ≥1 bajada (evento price_down), mediana de la magnitud del recorte en %, y mediana de días entre la primera vez que vimos el aviso y su primer recorte. Se oculta cuando la muestra es chica (N<20).
Relacionado: Cambios de precio, Mediana de precio, Días en mercado (absorción)
La tasa a la que el mercado absorbe el inventario disponible: qué fracción de los avisos activos sale del mercado en un período. Una absorción alta indica demanda fuerte y poco stock; una baja, sobreoferta. Es uno de los ingredientes del Índice de calor.
Cómo se calcula: Salidas del período sobre el inventario activo, anualizado/mensualizado según la vista.
Relacionado: Índice de calor (Heat Index), Días en mercado (absorción), Salidas en 30 días
La rotación mide cuánto se mueve el inventario de una zona en el período: la suma de avisos que entraron (nuevos) y que salieron (desactivados) sobre el total del cohorte. Una rotación alta es señal de un mercado líquido y sano — los avisos encuentran un desenlace rápido (se colocan o se retiran). Una rotación baja indica inventario estancado. Puede superar el 100% en micro-mercados muy activos (base chica con mucho movimiento en ambos sentidos).
Cómo se calcula: (nuevos + desactivados) / total del cohorte de rotación × 100. El total es el cohorte de churn (activos + desactivados ≤30d, sin opted-out/gone), NO el conteo de display. Se oculta cuando la muestra es chica (N<30).
Relacionado: Nuevos en 30 días, Salidas en 30 días, Absorción
Un puntaje de 0 a 100 que resume la temperatura del mercado de una zona. 80–100 es muy caliente (mercado de vendedor: poco stock, sale rápido); 40–59 equilibrado; 0–19 muy frío (mercado de comprador: mucha oferta, rota lento). Combina señales de absorción, ritmo de salida y presión de oferta/demanda.
Cómo se calcula: Modelo 0–100 que pondera absorción, días en mercado y dinámica de oferta/demanda (calculate-heat-index.ts).
Relacionado: Absorción, Días en mercado (absorción)
El rendimiento por alquiler: el ingreso anual de alquiler dividido por el precio de compra, en USD. El yield bruto usa el alquiler total; el neto descuenta gastos y vacancia. Sirve para comparar inmuebles o zonas como inversión: a mayor yield, más renta por dólar invertido. Podés calcularlo para un caso puntual en la Calculadora de ROI.
Cómo se calcula: Bruto: alquiler_anual ÷ precio. Neto: (alquiler_anual − gastos − vacancia) ÷ precio.
Relacionado: Precio por m², ICL Score
Un puntaje de 0 a 100 que evalúa qué tan buena oportunidad es un inmueble respecto a las condiciones de su zona: cuanto más alto, mejor el precio en relación con propiedades comparables. Ayuda a separar las gangas reales del ruido cuando comparás varios avisos.
Cómo se calcula: Modelo 0–100 que compara el aviso contra las medianas/percentiles de su zona y tipo (calculate-icl-score.ts).
Relacionado: Índice de resiliencia (IRI), Mediana de precio
El Índice de Resiliencia responde la pregunta clásica del comprador venezolano: '¿va a mantener su valor?'. En una escala de 0 a 100, mide la protección patrimonial estimada de un inmueble o zona combinando varios factores: estabilidad de precios, demanda de la zona, protección frente a la inflación, densidad de mercado y el tipo de propiedad. ≥70 es alta resiliencia, 40–69 media, <40 baja.
Cómo se calcula: Modelo 0–100 que combina estabilidad de precios, demanda de zona, protección inflacionaria, densidad de mercado y tipo de propiedad (calculate-resilience-index.ts).
Relacionado: ICL Score
Cuenta los avisos activos que modificaron su precio en los últimos 7 días, sin importar la dirección del cambio. Funciona como termómetro del reacomodo del mercado. Muchas modificaciones significan precios en movimiento: dueños que bajan para concretar la venta o que suben donde ven demanda. Pocas, un mercado quieto donde los precios publicados se sostienen.
Cómo se calcula: Avisos con al menos un cambio de price_usd registrado en la ventana de 7 días.
Relacionado: Índice de urgencia, Tendencia
El cambio porcentual en el precio mediano de los avisos ACTIVOS de la zona frente a un punto de comparación ~12 meses atrás (apreciación interanual) o ~30 días atrás. Es una señal de impulso (momentum) del mercado: positivo = los precios publicados de la zona subieron; negativo = bajaron. NO es apreciación de precios de venta cerrados — agregamos avisos de portales, no transacciones, así que mide cómo se movió el precio que se pide, no el que se paga. Se compara el mismo segmento (tipo de inmueble × operación) en ambos momentos y solo entran segmentos con muestra suficiente en los dos períodos.
Cómo se calcula: Por segmento (tipo × operación), cambio % de la mediana actual vs el promedio de la mediana en una ventana alrededor de los 30 / 365 días previos (de la historia diaria de zone_stats_cache); se combina ponderando por la muestra actual de los segmentos presentes en ambos períodos (N≥30 en cada uno). La interanual requiere ≥12 meses de histórico — hasta entonces se muestra 'datos desde {fecha}'.
Relacionado: Mediana de precio, Tendencia, Cambios de precio
La proporción de los avisos activos de la zona que en los últimos 6 meses se dieron de baja y volvieron a publicarse (el mismo aviso reactivado). Es una señal de fricción del mercado: un aviso que va y viene suele indicar un vendedor motivado o un inmueble que cuesta colocar al precio pedido. Una tasa alta sugiere más fricción / menor liquidez. No mide transacciones cerradas — agregamos avisos de portales, no ventas; y solo cuenta reapariciones del MISMO aviso (no capta cuando un inmueble se re-publica con un identificador nuevo).
Cómo se calcula: Sobre la cohorte de avisos activos y visibles de la zona, el % con al menos un evento reactivated (baja y posterior reactivación del mismo source_id) en los últimos 180 días. Se oculta cuando la zona tiene menos de 30 avisos activos.
Relacionado: Días en mercado (absorción), Salidas en 30 días, Cambios de precio
Mide cuántas búsquedas se hicieron en la plataforma durante el período. Es demanda en su forma más directa: gente que entró a buscar inmueble. Cuando este número sube hay más interés comprador, aunque todavía no se refleje en visitas ni ofertas. Leída junto a favoritos y alertas, da una idea del apetito real del mercado más allá de la oferta publicada.
Cómo se calcula: Conteo de búsquedas registradas en la ventana del período.
Relacionado: Alertas activadas, Favoritos agregados
Cada usuario puede guardar una alerta con sus criterios: zona, precio, tipo de inmueble. Esta métrica cuenta cuántas de esas alertas se dispararon en el período porque apareció un aviso nuevo que calza con lo que alguien estaba esperando. En la práctica mide qué tanto la oferta que entra coincide con la demanda que ya estaba formada.
Cómo se calcula: Conteo de alertas de búsqueda disparadas en la ventana del período.
Relacionado: Búsquedas, Favoritos agregados
Cuenta las veces que un usuario guardó un inmueble como favorito durante el período. Es interés con nombre y apellido. Una búsqueda puede ser curiosidad; un favorito es un aviso puntual que alguien quiere volver a mirar, comparar o mostrarle a la familia. Por eso pesa más como señal de demanda concreta.
Cómo se calcula: Conteo de favoritos agregados en la ventana del período.
Relacionado: Búsquedas, Alertas activadas
De todos los avisos activos, qué porcentaje bajó de precio en los últimos 7 días. Un índice alto significa presión vendedora: muchos propietarios ajustando a la baja para cerrar negocio, típico de un mercado que favorece al comprador. Uno bajo habla de precios firmes. Conviene leerlo junto al Índice de calor para ver hacia qué lado se inclina la negociación.
Cómo se calcula: Avisos con una bajada de price_usd en 7 días sobre el total de avisos activos, en porcentaje.
Relacionado: Cambios de precio, Índice de calor (Heat Index)
El promedio del alquiler mensual, en USD, de los avisos de alquiler dentro de la selección. Solo, ubica el nivel de renta de una zona. Cruzado con el precio de venta permite estimar el rendimiento (yield) de comprar para alquilar, que es el número que de verdad le importa a un inversionista.
Cómo se calcula: Media de price_usd mensual sobre los avisos de alquiler de la selección.
Relacionado: Yield (rendimiento), Precio promedio (ponderado)
Compara el precio promedio de la selección contra el del período anterior y expresa la diferencia en porcentaje. Positivo, los precios vienen subiendo. Negativo, vienen cediendo. No dice si una zona es cara o barata; dice hacia dónde se está moviendo, que para decidir el momento de compra suele ser más útil.
Cómo se calcula: Variación porcentual del precio promedio entre el período actual y el anterior.
Relacionado: Precio promedio (ponderado), Cambios de precio
El balance de los últimos 30 días entre avisos que entraron al mercado y avisos que salieron. Si el resultado es positivo, el inventario de la zona está creciendo y hay más opciones para elegir. Si es negativo, la oferta se está contrayendo. Es la forma más rápida de saber si hoy hay más o menos oferta que hace un mes.
Cómo se calcula: Avisos nuevos en 30 días menos avisos retirados en 30 días.
Relacionado: Nuevos en 30 días, Salidas en 30 días